Noch lange bevor wir Kinder hatten und noch lange bevor die Zinsen ihren Tiefstwert und die Immobilienpreise ihren Höchstwert erreicht haben, habe ich mich schon für Eigentum interessiert. Es war für mich eigentlich immer nur eine Frage der Zeit. Und so bin ich auch auf diverse Grundstücke gestoßen. Damals war Eigentum noch nicht so knapp. Es gab sogar Grundstücke für wenig Geld. Regelrechte Ackerfelder. Nur waren sie nicht erschlossen, das müsste der Bauherr dann in Eigenverantwortung übernehmen. So begann ich sofort bei Google zu suchen: „Grundstück unerschlossen kaufen“, „Erschließung Grundstuck“, „Kosten Grundstückserschließung“. Alle Antworten in diversen Foren führten zu einer einheitlichen Antwort: „Finger weg! Man kauft bloß die Katze im Sack. Wenn man Pech hat, zahlt man bis zu 1000€ pro qm Erschließung.“ Also legte ich das Thema Hausbau wieder zur Seite, denn für ein erschlossenes Grundstück hatten wir noch nicht das nötige Kleingeld zusammen. Wir waren wir ja noch mittellose Studenten.

Ironie des Schicksals ist, dass unsere Gemeinde wenige Jahre später ein Neubaugebiet zur Bebauung freigegeben hat. Ganze 45 Grundstücke zwischen 400qm und 720qm sollte es geben. Vergeben wurden sie nach bestimmten Kriterien. Familien mit Kindern und ohne bisheriges Eigentum wurden bevorzugt behandelt. Also reichten wir eine Anfrage mit drei Favoriten ein. Bekommen haben wir unser drittliebstes Grundstück. Welches im Nachhinein das Beste von allen ist.

März 2020: Anlegen der Straßen als Teil der Erschließung

Der einzige Haken war, dass zum Zeitpunkt des Kaufs das Grundstück noch ein riesiges Weinfeld – und damit unerschlossen – war. An dieser Stelle die zweite Ironie. Wir kauften zunächst das Land der Gemeinde ab und verpflichteten uns, wie auch alle anderen Grundstückskäufer, die Kosten der Erschließung selbst zu tragen. Wir kauften also doch die Katze im Sack. Aber zumindest wussten wir, um welche Katze es sich handelt. 🙂 Denn es wurde ein grober Schätzwert für die Erschließung vorgestellt: aus diversen Positionen setzten sich stolze 169,99€ pro Quadratmeter Grundstücksfläche zusammen. Bei unseren 519qm ein ordentliches Sümmchen nur für die Erschließung. Kosten für das Land selbst, sowie für den Bau, kamen selbstverständlich noch hinzu. Die Erschließung beinhaltete Zu- und Abwasser, Strom sowie Straßen, Gehwege und einige öffentliche Grünflächen. Die Kosten für den Abriss eines alten Wohnhauses mit Scheune wurden ebenfalls auf alle Grundstücke verteilt.

Diese Aufstellung beinhaltet sämtliche Baukosten, Baunebenkosten, Honorare und Vergütungen. Telefon und Kabelanschluss sind jedoch nicht enthalten. Zumindest nicht ganz. Die Gemeinde hat die Verlegung der Glasfaserleitungen unter der Straße spendiert, da sonst die Straße für jedes Haus von neuem aufgerissen werden müsste um die Kabel zum Haus zu führen. Teuer und nicht besonders elegant. So ruhen die Leitungen nun an jeder Grunstücksgrenze und werden bei der Mehrsparteneinführung  noch zum Hausanschluss gezogen. Oder „durchgeblasen“, wie es im Fachjargon heißt, wenn man es aus der anderen Richtung betrachtet. Das übernimmt jeder Bauherr entsprechend selbst.

Juni 2020: Erschließung kurz vor Fertigstellung. Die wichtigsten Flächen sowie Wasser- und Stromanschlüsse sind bereits vorhanden.

Die Erschließung hat ingesamt über 10 Monate gedauert, obwohl 6 Monate geplant waren. Gezahlt wurde in vier Raten. Bisher wurden tatsächlich nur die veranschlagten 169,99€/qm in Rechnung gestellt. Von der Steuersenkung haben wir leider noch nicht profitiert, da die Abschlussrechnung immer noch nicht ausgestellt wurde. Als Fazit würde ich sagen, dass es durchaus möglich ist, ein Grundstück unerschlossen zu erwerben. Allerdings macht es einen großen Unterschied, ob die Erschließung, wie in unserem Fall, unmittelbar bevorsteht oder eben nicht. Das sogenannte Bauerwartungsland ist Land, das auf die Erschließung und Bebauung wartet. Allerdings geht aus dieser Bezeichnung nicht hervor, wann das Land tatsächlich erschlossen wird. Daher ist eine Bebauung direkt nach Kauf nicht möglich. Muss das Land selbst erschlossen werden, können die Kosten kaum abgeschätzt werden. Wenn lange Straßen zum Grundstück angelegt werden müssen, würde dies die Kosten exorbitant in die Höhe treiben. Ebenso kann Land, gerade in ländlichen Regionen, an die Bedingung geknüpft sein, es landwirtschaftlich betreiben zu müssen. Kaum ein Bauneuling möchte zu seinem Häuschen auch noch einen Acker betreiben oder Tiere bewirtschaften.

So günstig unerschlossene Grundstücke auch sein mögen. Sie sind in jeden Fall mit Vorsicht zu genießen und der Bebauungsplan ist vorher genau zu prüfen. Die Gemeinde, zu welcher das Land gehört, ist hierbei die erste Anlaufstelle.