Wenn man sich in seinem Leben dazu entschlossen hat ein kleines Häuschen oder auch eine protzige Villa zu bauen, wird man sich auf die Suche nach einem Grundstück begeben. Schnell wird man merken, dass nicht nur die Größe des Grundstücks, sondern auch die Lage entscheidend für den Preis ist. Die Nähe zur Infrastruktur, also wichtige Verkehrswege, ärztliche Versorgung, Schulen und Kindergarten sowie Einkaufsmöglichkeiten machen Bauland attraktiv und lassen den Preis in die Höhe steigen. Wer es in Kauf nimmt, immer auf sein Fahrzeug angewiesen zu sein um zu den genannten Einrichtungen zu gelangen, wird auf dem Land eher ein Schnäppchen machen können.

Doch das ist nicht alles, denn auch die Bauvorschriften können die Attraktivität eines Grundstücks beeinflussen. Exklusive Villen können nur da gebaut werden, wo der Lageplan viele freie Entscheidungen zulässt. Dagegen deuten viele nahezu identische Häuser in einem Baugebiet auf eher strenge Vorschriften seitens der Gemeinde hin. Daher soll es vor dem Kauf gelernt sein einen Bebauungsplan zu lesen! Ich erkläre euch im folgenden, auf welche Begriffe und Symbole ihr stoßen werdet und was sie für euch bedeuten.

Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus einem grafischen Teil (Planteil) des Gebiets, sowie aus einem Textteil. Der Planteil enthält alle Grundstücke eines bestimmten (Wohn-)Gebiets. Wird ein neues Baugebiet erschlossen, bekommt es einen Namen und der Bebauungsplan gilt dann für alle Grundstücke gleichermaßen.

Grafische Elemente

Direkt auf den ersten Blick kann einem Bebauungsplan die Anordnung der Grundstücke entnommen werden. Jedes Grundstück hat eine Flurstücknummer, mit welcher es bei der Gemeinde verzeichnet ist, sowie eine Angabe zur Grundstücksgröße. Ebenso schnell zu erkennen sind sowohl die Grundstücksgrenzen, wie auch die Bebauungsgrenzen. In meinem Beispiel ist die Bebauungsgrenze als blaue Linie innerhalb der einzelnen Grundstücke zu erkennen. Diese gibt das Fenster vor, innerhalb welchem sich das Haus und alle zugehörigen Anlagen befinden dürfen. Die dünnen schwarzen und grünen Linien mit den roten Zahlen geben Auskunft über die Höhenmeter. Auch das ist für künftige Bauherren eine wichtige Information, da die Höhenmeter unter Umständen darüber entscheiden, wie Haus, Garage und Garten auf dem Grundstück platziert werden können. Was auf der Skizze als winzige drei Höhenmeter in der Diagonalen erscheint, kann in Realität eine Steigung von über 10% bedeuten und sich auf die Statik der Gebäude auswirken. Daher bitte auch die Höhenmeter nicht außer Acht lassen.

Bei Angrenzung an öffentliche Parkplätze kann ein Grundstück auch ein Zufahrtsverbot an entsprechender Seite haben (siehe nachfolgende Skizze). Neben Verboten können auch Gebote an ein Grundstück gekoppelt sein. So ist die Ausrichtung des Daches in der Skizze mit einem Pfeil vorgegeben. Dies gilt als Ausrichtung der Firstrichtung bei einem Satteldach, wie auch als Ausrichtung der längsten Seite bei Flachdächern. Das Grundstück mit der Flurstücknummer 8278 hat weiterhin die Vorgabe der Bepflanzen von Gehölzen auf der Westseite des Grundstücks. Die Art der Pflanzen kann im ausführlichen Textteil des Bebauungsplans genau definiert sein. Zum Schluss enthält mein Beispiel noch die Vorgabe, die Erdgeschossrohfußbodenhöhe (EFH) auf maximal 251,0m anzulegen. Ist das Haus in der Bauhöhe beschränkt, muss man unter Umständen den Erdgeschossrohfußboden tiefer liegen um in den Genuss der vollen Bauhöhe zu kommen. Auf die Zusammenwirkung der EFH max. und der Gebäudehöhe werden ich weiter unten nochmal eingehen.

Beispielgrundstück mit der Flurstücknummer 8278

Nutzungsschablone 

Nachdem wir nun wissen, was man alles auf den ersten Blick in der Zeichnung erkennen kann, widmen wir uns der kleinen Tabelle im Bauplan, welche ebenfalls direkt dort zu finden ist. Oftmals ist in der Legende der Inhalt dieser Tabelle etwas genauer beschrieben. In der nachfolgenden Legende wird die Tabelle auch Nutzungsschablone genannt und besteht aus sechs Feldern. Der Inhalt dieser kann sich je nach Baugebiet geringfügig von einander unterscheiden.

Bauliche Nutzung

Dem ersten Feld ist zu entnehmen, welche Art von Bebauung zugelassen ist. In einem neu erschlossenen Baugebiet für Familien wird es aller Wahrscheinlichkeit nach ein allgemeines Wohngebiet sein. Dieses wird mit dem Kürzel WA bezeichnet. Ebenso möglich sind folgende Kürzel:

KürzelBezeichnung BedeutungGesetzliche Regelung
WSTeilsiedlungsgebieteVorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.§ 2 BauNVO
WRreine WohngebieteReine Wohngebäude mit wenigen Ausnahmen.§ 3 BauNVO
WAallgemeine WohngebieteÜberwiegend Wohngebäude mit einigen Ausnahmen, die das Wohnen in dem Gebiet nicht beeinträchtigen.§ 4 BauNVO
WBbesondere WohngebieteDienen vorwiegend dem Wohnen. Können auch Läden, Speisebetriebe, Büroeinrichtungen etc. vorsehen.§ 4a BauNVO
MDDorfgebieteDorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie dem Wohnen.§ 5 BauNVO
MIMischgebieteDienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.§ 6 BauNVO
MUUrbane GebieteUrbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen.§ 6a BauNVO
MKKerngebieteKerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der wirtschaftlichen Einrichtungen, der Verwaltung und der Kultur.§ 7 BauNVO
GEGewerbegebieteGewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben.§ 8 BauNVO
GIIndustriegebieteIndustriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben.§ 9 BauNVO
SOSondergebieteDienen der Erholung oder sonstigen Zwecken.§ 10, § 11 BauNV
Übersicht der baulichen Nutzung

Plant man also beispielsweise auf seinem Grundstück den Betrieb einer gewerblichen oder landwirtschaftlichen Einrichtung, muss vorher geklärt werden, ob dies zugelassen ist. Der Bebauungsplan darf allerdings nicht nur als Einschränkung betrachtet werden. Denn was man selbst nicht darf, darf der Nachbar auch nicht. Man wird durch die Beschränkung also davor bewahrt, dass der Nachbar eine lärmbelästigende Einrichtung betreibt.

Maximale Grundflächenzahl GRZ

Die Grundflächenzahl wird als Faktor angegeben und gibt Auskunft darüber, wieviel Fläche auf dem Grundstück überbaut werden kann. Wird beispielsweise 0,4 angegeben, bedeutet es bei einem Grundstück mit 500qm, dass 200qm überbaut werden dürfen. Zur überbauten Fläche gehören aber nicht nur Haus und die Garage. In § 19 BauNVO wird exakt beschrieben, was ebenfalls als überbaute Fläche gerechnet wird:

  • Terrassen, Balkone und Wege
  • Garagen, Carports und Stellplätze mit ihren Zufahrten
  • Nebenanlagen wie Scheunen oder Gartenhäuser
  • Anlagen für die (Klein-)Tierhaltung
  • Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden Nebenanlagen (z.B. Luftwärmepumpe)
  • baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird

Grob verkürzt: alles was kein Gras oder grüne Hecke ist.

Geschossflächenzahl GFZ

Alternativ dazu beschreibt die Geschossflächenzahl ebenfalls als Faktor die maximale Fläche der Geschosse. Beträgt die Geschossflächenzahl beispielsweise 0,2 bei einem Grundstück mit 1000 Quadratmetern, so dürfen alle Geschosse 200 Quadratmeter Fläche zusammen nicht übersteigen.

Bauweise

Die Bauweise legt fest, welche Art bzw. welche Ausrichtung von Gebäuden erlaubt ist. Hier wird es sich in einem Wohngebiet in der Regel um Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) handeln, welche einen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Das Einhalten von dem Mindestabstand wird als offene Bebauung bezeichnet. Ist ein Abstand zum Nachbarsgrundstück nicht vorgeschrieben, also geschlossene Bebauung zugelassen, sind auch Reihenhäuser (R) denkbar.

Mit der Vorgabe der Bauweise wird die Bebauungsdichte in einem Wohngebiet geregelt. Je strenger die Vorgaben, desto luftiger ist das Wohngebiet und umgekehrt. So wird man in diesem Baugebiet viele Einzelhäuser mit einem großen Abstand zur Grenze finden.

Maximale Zahl der Vollgeschosse

Zitat § 20 BauNVO: „Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind“. Genau, was?! Na gut, vielleicht ein anderer Ansatz: Diese Vorgabe kann in Kombination mit einer anderen Information aus der Nutzungsschablone, wie der Gebäudehöhe, mehr Sinn ergeben. Ist bei einem Satteldach nur ein Vollgeschoss erlaubt, wird das zweite Geschoss nicht mehr auf voller Grundfläche eine volle Geschosshöhe erreichen (dürfen). Die Fläche des zweiten (Dach-)Geschosses würde sich durch die Vorgabe der Gebäudehöhe, Traufhöhe oder Firsthöhe ergeben. Oft wird als Höhe 2,3m angegeben, ab welcher ein Geschoss als Vollgeschoss gezählt wird. Tatsächlich sind genauere Angaben leider wirklich den landesrechtlichen Vorschriften zu entnehmen und können hier nicht pauschal erläutert werden.

Gebäudehöhe / Traufhöhe / Firsthöhe

Wie ihr vielleicht schon bemerkt habt, war in meinem Beispiel keine Angabe zur Anzahl der Vollgeschosse vorhanden. Umso wichtiger ist nun die Betrachtung der erwähnten Gebäudehöhe. Ganz zu Beginn des Blogbeitrags habe ich euch zwei Ausschnitte von einem Baugebiet gezeigt. Hier wird der Bereich mit Flachdach von dem Bereich mit Satteldach getrennt und in beiden Bereichen ist keine Anzahl von Vollgeschossen vorgegeben. Bei Flachdächern wird lediglich die Gebäudehöhe von maximal 5,6m vorgegeben, bei Satteldächern wird sowohl die Gebäudehöhe von maximal 9,0m, wie auch die Traufhöhe von 4,2m vorgegeben. Hieraus ergibt sich, wie im letzten Abschnitt angeschnitten, die Fläche des oberen Geschosses. Die Bezeichnung Gebäudehöhe ist selbsterklärend. Die Traufhöhe ist die Höhe von Boden bis zur unteren Kante des Satteldaches, wo auch die Regenrinne angebracht wird. Die Firsthöhe ist demnach die Höhe von Boden bis zur oberen Kante des Satteldaches und entspricht im Grunde der Gebäudehöhe.

Die Kombination der Gebäudehöhe, der individuellen Geschosshöhe jedes Hauses und die vorgeschriebene maximale Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH max) führt nun zu folgendem Problem, welches ich euch anhand eines Ausschnitts von unserem Werkplan verdeutlichen möchte:

Seitenansicht eines Gebäudes mit Flachdach auf dem Werkplan

  • Die maximale Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH max) für unser Grundstück wird mit 253,0m vorgegeben.
  • Die maximale Gebäudehöhe wird für das Baugebiet mit 5,6m festgesetzt.
  • Das Erdgeschoss, sowie das Obergeschoss sollen nach unserem Wunsch hin eine angenehme Raumhöhe von etwa 2,49m haben.
  • Der Fußbodenaufbau mit Estrich und Fußbodenheizung nimmt 0,15m ein.
  • Die Dicke des Betonbodens bzw. der Betondecke nimmt weitere 0,20m ein.
  • Die Attika eines Flachdachs benötigt mindestens 0,45m.

Wenn man nun von der maximal erlaubten Höhe 253,0m+5,6m=258,6m in absoluten Metern über Normalnull die benötigten Höhen abzieht, stellt man fest, dass das Haus abgesenkt werden muss, um in den Genuss der gewünschten Geschosshöhen zu kommen:

258,6m-0,45m-2,845m-2,865m=252,44m anstatt der maximal erlaubten 253,0m.

So wurde unser Haus um 0,58m gegenüber EFH max herabgesetzt. Die Alternative wäre gewesen, diese Differenz auf die zwei Vollgeschosse zu verteilen und die Raumhöhe jeweils um 0,29cm zu verringern. Aber wer möchte denn schon im Neubau eine Raumhöhe von 2,2m haben? Diese Vorgaben führten auch im Satteldachbereich in unserem Baugebiet zu viel Frust bei den Bauherren. Je nach Lage der Straße mussten einigen Bauherren sogar bis zu einem Meter runter, sodass das Haus deutlich unter Straßenniveau oder unter der, von der Gemeinde vorgeschriebenen, Drainagehöhe liegt. Wenn es stark regnet, muss mit Überschwemmung oder stehendem Wasser gerechnet werden. Beim Bau mit Keller ist eine spezielle Abdichtung des Kellers notwendig, damit kein Wasser durch die Kellerwände eintreten kann. Natürlich ist, wie auch an anderen Stellen beim Hausbau, auch hier die Abweichung vom Standard mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Dachform und Dachneigung

Im letzten Feld der Nutzungsschablone ist in der Regel die Dachform und die Dachneigung zu finden. Die gängigsten Dacharten sind das Flachdach und das Pultdach, sowie Satteldach, Walmdach und Zeltdach. Die zulässige Dachneigung wirkt sich auf die Raum- und Wandhöhe des obersten Geschosses aus. Wird das Dach mit Ziegeln gedeckt, kann außerdem die Farbe der Ziegel im Textteil vorgeschrieben sein.

Für unser Grundstück ist ein Flachdach mit einer Neigung von bis zu 7° erlaubt, welches mit extensiver Dachbegrünung zu versehen ist. Diese Dachbegrünung dient zum einen mit dem Substrat als Puffer bei Starkregen um die Kanalisation zu entlasten, zum anderen sollen Dachpflanzen der Nahrungssuche und als Nistmöglichkeiten für Insekten dienen und die Nachhaltigkeit beim Hausbau fördern.

Textteil

Die, auf den ersten Blick, so großzügigen Vorgaben in unserem Bebauungsplan haben sich bei näherer Betrachtung als stark beschränkend herausgestellt. Die fehlenden Angaben zur Geschossflächenzahl und Anzahl der Vollgeschosse wurden durch die Vorgabe der Gebäudehöhe ersetzt, welche Auswirkung auf die maximale Erdgeschossrohfußbodenhöhe hatte.

Wenn man nun zum Textteil übergeht, wird man feststellen, dass die Gemeinde sich noch bei vielen weiteren Punkten einmischen kann. Nach genauem Lesen haben wir festgestellt, dass wir unter anderem in folgenden Punkten nicht frei entscheiden dürfen:

  • zulässige Farbe der Dachziegel bei Satteldach
  • unzulässige Farbe der Hausfassade wie metallisch oder stark leuchtend
  • zulässige Höhe der Grundstückseinfriedung
  • vorgeschriebene Anzahl und Art der Pflanzen auf dem Grundstück
  • maximale Anzahl der Wohneinheiten pro Grundstück
  • mindestens notwendige Anzahl von Stellplätzen pro Wohneinheit
  • Handhabung von Regenwasser durch Anlegen von Retentionszisternen oder Substrat auf dem Flachdach
  • Art und Position von Hausnummerschildern

Ausschnitt aus dem Textteil des Bebauungsplans

Weil das Lesen des Textteils sehr ermüdend sein kann, bietet es sich an, ihn abschnittsweise zu lesen und sich nach jedem Abschnitt klar zu machen, was genau die Vorgaben für sein Bauvorhaben bedeuten. Erfüllt man diese ohnehin, könnte es knapp werden oder erfüllt man sie auf keinen Fall? Das ist wichtig für den Bauantrag und damit die Bearbeitungszeit und die Genehmigung bzw. Baufreigabe. Erfüllt man alle Anforderungen einwandfrei, wird man mit dem Bau schneller loslegen können, als bei einer zusätzlichen Prüfung durch einen technischen Ausschuss oder gar einer Ablehnung. Denn dann muss der Bauantrag angepasst werden. Je nach Art des Verstoßes kann sich das Bauvorhaben um mehrere Monate verzögern. Wenn ihr euch bei eurem Bebauungsplan nicht sicher seid, könnt ihr euch in erster Linie an euer Bauunternehmen oder den Architekten wenden. Auch der Austausch mit anderen Bauherren oder Nachbarn aus dem Gebiet kann sehr hilfreich sein. Gerne könnt ihr auch mir eine Nachricht schicken und wir versuchen, den Bebauungsplan gemeinsam zu entziffern. 😀